부동산 시세 파악 방법, 집 내놓을때 가격 결정하는 원리

앞선 글들을 통해, 부동산 매도 시 어떤 중개소(중개사)를 선택해야 하는지와 몇 군데의 부동산에 물건을 등록해야 할지에 대해서 알아보았다.

 

이번 글에서는 그럼 얼마에 팔아야할까?, 어떻게 매도 가격을 결정할까?, 내 집은 지금 얼마일까? 에 대한 글을 작성해 본다.

 

사실 터무니없는 욕심만 부리지 않는다면, 거래는 성사된다. 근데 주식도 그렇지만, 익절을 해도 찝찝함은 남는다는 걸 인식해야 했다. 원하던 가격에 팔더라도, '아 더 비싸게 팔 수 있지 않았을까?' 혹은 '아 가격 더 올라가는 거 아닌가?', '조금 있다가 팔걸' 등과 같은 마음이 충분히 생길 수 있기 때문이다. 하지만 내 집의 현 시점 가격을 대략적으로라도 파악할 수 있다면, 이런 마음들을 다스리는데 도움이 될 수 있다.

 

어쨌든 여유가 없이 지금 당장 집을 내놓아야만 하는, 팔아야만 하는 상황에서, 부동산중개사에게 놀아나지 않고 내 집의 시세를 파악하는 방법들을 계속해서 찾아봤고, 그렇게 찾은 정보들을 종합적으로 기록해보려 한다.

 

우선 부동산중개소의 조언을 당연히 구해야 하겠지만, 부동산중개사는 거래 성사 자체가 목적인 사람들이다. 그게 중개사들이 돈을 버는 방법이기 때문이다. 따라서 이들을 100% 신용할 수 없다. 부동산 중개소를 의지하는 게 아닌, 활용해야 한다. 이 방법도 밑에서 다뤄보도록 하겠다.

 

내 집 시세 파악하는 방법

 

내 집 시세 파악을 위해 고려해야 할 4가지 

크게 4가지 요소를 고려해야 했다. 

1. 최근 실거래가(유사 물건 실거래가)	2. 호가(유사 물건)	3. 부동산 가격 추이(시간)
4. 부동산중개소를 통한 추가정보 확인

하나씩 살펴보자.

 

 

1. 내 집과 유사한 집의 최근 실거래가 파악하기 > 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용

우선 당연하게도, 내 집과 가장 유사한 집이 최근에 얼마에 팔렸는지 확인해 봐야 한다. 보통 매수를 고려할 때, 가장 먼저 보는 정보이기도 하다. 매도인은 매수인의 입장에서 생각해야 한다. 최근 실거래가는 매수인 매도인 모두에게 기준이 되는 공식 거래 가격이다.

 

부동산 실거래가 확인하는 방법

1. 국토교통부 실거래가 공개시스템 활용하기

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2. KB부동산 활용하기
3. 네이버 부동산에서 실거래가 확인하기( 반드시 호가와 구분해서 볼 것)
4. 호갱 노노에서 실거래가 확인하기

> 4가지 방식을 소개했지만, 그냥 1번을 통해 확인하자.

국토교통부_실거래가_공개시스템

 

어쨌든 내 집과 가장 유사한 집? 바로 옆집이다. 내 물건과 최대한 가까이에 위치한, 유사한 환경과 실평수를 가진 그런 매물의 최근 거래 내역이 있는지 먼저 확인하자. 옆집 및 같은 건물 및 같은 단지내 거래 내역이 없다면, 옆단지, 옆동 등등으로 확장해 가며 생각해야 한다.

 

보통 아파트의 경우 상대적으로 거래량이 많고, 평수나 구조자체가 정형화되어 있기 때문에, 이런 정보를 수집하는 게 어렵지 않을 것이다. 문제는 빌라다. 나 역시 빌라 매매였기에, 레퍼런스를 찾는 게 쉽지 않았다. 같은 건물은 아니고, 같은 단지의 2년 전 거래가를 찾을 수 있었다. 이처럼 내 물건과 유사한 부동산의 최근 실제 거래 내역을 찾는 게 가장 먼저 확인해야 할 정보다. 최근 거래가 발생했다면 best지만, 최근 거래가 없더라도 1년 전 혹은 2년 전 혹은 그전이라도 해당 정보를 기록해 두자.

 

유사 물건의 실거래가를 확인했다면, 몇 년도에 발생한 거래인지 확인하고, 평당 얼마에 나간 건지 계산해서 물건과 함께 기록해 두자.

 

만약, 1년 안짝으로 내 물건과 유사한 부동산의 실거래가가 존재한다면, 사실 걱정할 필요가 없다. 그게 곧 시세니까. 물론, 급매이거나 하자가 있는 부동산이어서 싼 가격에 나간 물건일수도 있다는 것을 잊지 말자. 이런 경우라면, 그 가격이 의미가 없다. 그렇기 때문에 우리는 2,3,4번의 정보가 추가로 필요하다.

 

계속 가보자.

 

2. 내 집과 유사한 물건의 호가 확인하기 > 네이버 부동산 활용

다음은 호가 확인하기다. 호가란 무엇인가? 원하는 가격이다. 누가 원하는 가격이지? 매도 포지션에 있는, 자기 집을 팔고 싶어 하는 사람들이 올려둔 희망 가격이다. 당연히 시세보다 비쌀 것이다. 왜? 비싸게 팔고 싶으니까!! 그 가격에 사주는 사람이 있다면 그게 실거래가격이 될 것이고, 그 가격에 수요가 없다면 수요와 공급 법칙에 의해 가격은 내려갈 것이다. 지극히 기본적인 수요 공급의 원리가 그냥 성립한다.

 

어쨌든 네이버 부동산을 통해, 내 집과 유사한 물건들이 등록되어 있는지 확인하자. 그리고 그들의 호가를 확인하자. 어찌 보면 내가 물건을 등록하게 될 때 나의 경쟁자가 될 물건들이다. 이 호가는 추후 내 집의 가격을 결정할 때 참고할 자료들이다. 역시 1번과 마찬가지로 나와 유사한 물건들의 호가를 확인하자. 실평수, 위치등을 고려해 보자.

 

1번과 마찬가지로 유사 물건들의 호가를 살펴보며, 각각 평당 얼마 꼴인지 계산해서 정리해 두자.

 

아래는 실거래가와 호가를 활용해서 시세를 파악하는 공식이다.

실거래가와 호가를 활용한 부동산 시세 파악방법 

CASE) 내 집과 같은 단지내 30평형 아파트의 시세를 파악하고 싶을 때

1. 실거래가 공개시스템 상에서 같은 단지 아파트의 실거래가 확인. 최근 거래된 내역들의 평균 거래가격을 산출한다. IF> 30평형 A는 11억 거래, B는 10억에 거래, C는 9억에 거래, D는 8억에 거래되었다면, 최고값과 최저값인 A와 D는 제외하고 B, C, D의 평균값을 구한다. (10+9+8)/3 = 9억

2. 네이버 부동산에서 같은 단지 유사 물건의 호가 평균을 구하자. 방식은 1번과 같다. 이때 평균가가 10억이라면,

3. 1번과 2번에서 구한 평균값의 평균값을 구한다.
[실거래가기준 평균가 + 호가기준 평균가] 나누기 2 = (9억 + 10억)/2 = 9.5억

이 공식에 따르면, 위 예시에서 시세는 9.5억이 된다.

> 그러나 이 공식의 문제는, 실전은 호락호락하지 않다는 것. 왜냐? 실제로는 공식에 대입할 수 있는 유사 물건의 최근 거래 정보가 많지 않다는 것이다. 물론, 거래가 많은 아파트라면 가능할 것으로 보이지만, 빌라는 어려운 게 사실이다. 이 공식이 적용가능한 곳에 물건을 가지고 있는 분이라면 럭키라고 생각하자. 아닌 분들은 공식 대입이 힘들다.

 

그래서 3번과 4번이 필요하다. 그러니 계속 가보자.

 

 

3. 부동산 가격 추이(시간 흐름) 확인

1,2번을 알아봤고, 그런데 참고할만한 최근 실거래가격이 없다면? 이전 실거래가격과 부동산 가격 추이, 호가와 시장의 분위기를 반영해서 대략적인 감을 잡아보자.

 

최근 실거래 내역이 없더라도, 2년 혹은 3년 혹은 그전까지 기간을 확대해 보면, 유사 매물의 실거래가를 한건이라도 확인할 수 있을 것이다. 그러면 이제 거래가 있었던 그 시기의 전반적인 부동산 시장 현황을 살펴보면 된다. 그때 집값이 어느 정도였는지, 오르던 시기였는지 내리던 시기였는지, 매수우위였는지 매도우위였는지, 거래량이 많았는지, 부동산 관련 다른 이슈는 없었는지 등을 확인하는 거다. 어떻게?

 

한국부동산원을 이용하자. 
한국부동산원은 국토교통부산하 준시장형 공기업으로 부동산 가격 공시등의 일을 하는 기관이다.

한국부동산원_부동산통계뷰어

위처럼 한국부동산원에 들어가서 부동산 통계뷰어를 살펴보자. 원하는 대로 입맛대로 커스텀해서 필터를 적용할 수 있고 기간도 조정가능하다. 내 상황에 맞게 커스텀해서 확인해 보자. 해당 표를 보면 연립/다세대 유형의 매매가격지수 추이확인이 가능하다. 저 표에 1번에서 찾았던 예전 실거래가 일어났던 거래 발생 일자에 체크하자. 그럼 당시 부동산 시장이 어땠는지 확인가능하다. 여기에 해당 연도의 경제신문을 살펴보며 부동산 시장 분위기를 함께 찾아보자.

 

그리고 지금 지수와 비교해 보자. 그럼 당시 거래가 일어났을 때와 현재의 상황을 비교해 볼 수 있고, 해당 가격과 현재 호가를 다시 한번 비교해 보며 지금 호가가 시세를 정확히 반영하고 있는지 대략적인 감을 잡아볼 수 있다. 

 

1번에서 찾은, 그리고 기록해 놨던 평당 단가를 확인하자. [내 집 평수 X 해당 평당 단가]로 내 물건의 가격을 봐보자. 그리고 그래프상에서 그때와 지금의 차이를 확인해 보자. 그래프 상 당시 거래 발생 시기보다 가격이 올라있는 상황이라면, 이번에는 현재 호가를 보고 계산했던 평단가를 반영해 보자. 이처럼 두 가지를 고려해 보면 보일 것이다. 지금의 대략적인 시세가!

 

더 정확히 계산하시는 분들은 눈치채셨을 것이다. 저 지수를 활용해서 더 디테일한 계산이 가능하다는 것을. 물론 실제 거래에서는 단순히 수치가 아닌, 운과 내 물건의 가치를 알아봐 주는 매수자가 나타나야 한다. 그건 불변의 진리다. 수치와 통계만으로 예측하고 파악하기 어려운 게 부동산이니까!

 

자! 이제 마지막 4번 부동산중개소 활용하기다.

 

4. 부동산중개소를 통한 추가 정보 확인

이제 마지막 단계이다. 가장 중요한 단계이자 가장 많은 도움이 되는 단계이다. 부동산중개소를 통해 정보를 수집하자. 이때 매수자 포지션(콘셉트)을 잡고 메소드 연기를 펼쳐야만 한다(중개사들에게는 미안한 마음이 있지만, 생존 방법이다). 어떻게 말하는지와 얼마만큼 구매 의지를 녹여내느냐에 따라 정말 유용한 정보를 얻어낼 수 있다. 시세 및 분위기뿐만 아니라, 중개사의 특징까지 알아낼 수 있다. 차례차례 살펴보자. 매수자 포지션을 잡고 부동산 발품 팔기는 정말 강력 추천이다. 자세히 알아보자!

 

무엇을 알아봐야 할까? 크게 총 3가지를 알아볼 것이다.

1. 매물 등록 현황 + 최근 거래 현황

2. 호가에서 얼마정도 깔 수 있을지 알아볼 것

3. 중개사가 매도인에 우호적인지, 매수인에 우호적인지 확인하기

시작하기 전에, 당연히 내가 매물을 등록할 예정인 부동산은 피하자. 나중에 물건 등록하러 가면 전화번호로 떠본 게 다 들통난다. 내가 등록하고 싶은 부동산에서 정보를 얻고 싶다면, 양동작전을 펼치면 된다. 지인에게 부탁하거나, 가족 구성원 중 한 명이 작전을 수행하면 된다. 어쨌든 전화를 통해 위 3가지를 확인해 보자!

 

먼저 1. 매물 등록 현황과 거래 현황을 살펴보자.

온라인상에 등록된 매물 외에도, 오프라인에만 등록되어 있는 물건들이 있다. (매도인이 원할 경우 온라인 등록을 하지 않을 수 있다 : 나도 온라인 등록은 하지 않았다) 즉, 온라인상에서는 파악할 수 없는 등록 물건들에 대한 정보를 중개소에 직접 물어봐서 알아보자. 매수자인척, 내 물건이 있는 동네에 내 물건과 같은 실평수의 물건 정보를 물어보면 된다. 대게 온라인상에서 파악하기 힘들었던 물건에 대한 정보를 얻을 수 있다. 그럼 그 물건들의 호가를 파악하면 된다. 온라인상에서 얻을 수 없는 정보를 얻기 위함이다.

 

2.  호가에서 얼마 정도 깔 수 있는지 확인할 것 + 3 매도 우호 중개사인지 매수 우호 중개사인지 확인하기

중요하다! 매수자인척 메소드 연기를 잘해놨고, 거기에 스토리텔링을 잘 마쳤다면, 중개사는 구매 가능성이 크다고 생각하고 정보들을 오픈하기 시작한다. 실제 온라인상에 올라와있는 호가보다 가격이 내려가 있는 경우도 꽤 있다. 이게 몇 군데 해 보다 보면 요령이 생긴다. 정보뿐만 아니라 중개사의 열정까지도 오픈한다. 무슨 말이냐, 예를 들어보자.

스토리텔링 + 매수 의지 전달 후 대화 지속 상황 예시

나(매수자콘셉트) : 40평형 '내 매물 유사 물건(같은 동, 옆동네 등등 최대한 유사한 매물 찍어 말하기)' 매수 계획이고, 해당 물건 18억에 나와있는 거 확인했다. 그거 가격조정 좀 더 하면 얼마에 매수 가능할까? 혹은 아까 말씀 주셨던 그 매물 18억짜리 얼마까지 네고 가능할 것으로 보이나?

라고 물어봤을 때, 동일한 물건에 대한 반응이 중개사마다 달라진다.

매수자 우호 부동산 A : 그 물건 17억 5천까지 해볼 수 있다. 매도인 설득해 볼 수 있다. 내가 더 깎아 볼 수 있다. 가능하다. 해보겠다! 

매도자 우호 부동산 B : 가격 조정 어렵다. 지금 호가도 많이 다운된 거라, 더 네고하기는 어려울 것 같다. 집주인과 한번 이야기해 볼 여지는 있지만 기대는 말라.

같은 물건이더라도, 중개사마다 달라진다. 여기서 중개사가 얼마까지 깎을 수 있다고 말한 그 가격을 잘 기억해야 한다. 그게 마지노선 가격이 될 확률이 높다. 혹은 내가 매물을 내놓았을 때, 그 부동산들이 그 정도 가격까지 가격을 조율하려고 시도할 수 있다. 혹은 나를 호구로 봤다면, 그 가격보다 더 깎으려고 시도할 수가 있다.

 

즉, 우리가 위와 같은 과정을 통해 다른 중개소에서 얼마 정도의 공격이 들어올지 예측하고 있다면, 그들의 그 멘트에 넘어가지 않을 강철 같은 멘털을 지닐 수 있다. 즉, 뻔한 공격 호갱 잡는 공격이라는 게 파악이 된다는 것이다. 그럼 굳건한 마음으로 방어하면 될 일이다. '이 정도에는 팔아야 해요', '이 정도 가격 조정하면 팔아야 해요', '이것도 잘 받는 겁니다' 등의 중개사 멘트에 강철 마음으로 받아칠 수 있다.

 

이 과정을 통해, 매수인인척 상담했는데 정말 중개사가 마음에 들면, 거기에 등록해 볼 수도 있다. 어쨌든 이 과정을 통해 시세에 대한 어느 정도 확신이 생기고, 가격 마지노선을 결정할 수 있을 것이다.

 

이렇게 결정한 가격으로 이제 앞에서 봤던 글들을 통해 선택한 부동산중개소에 매물을 내놓으면 된다. 그리고 내가 정한 마지노선을 지키며, 기다리면 원하는 가격에 팔 수 있다! 물론 매도가 급한 상황이라면, 가격을 조금 더 다운시킬 수밖에 없을 것이다. 어쨌든 팔아야 하니까. 아래글을 참고해 보자.

 

 

좋은 부동산중개소 찾는 방법, 부동산 고르는 팁

 

집 내놓을때, 몇군데 부동산중개소에 내놓아야할까(원리,팁)

 

 

하나 더 고려할 요소

바로 부동산중개사들은 정말 괜찮은 매물, 자기도 사고 싶은 매물이라고 판단되면 지인에게 먼저 알린다. 지인 중 현재 자금을 끌어올 수 있는 사람에게 사도록 권유한다. 사면, 후에 올려서 팔 수 있으니 말이다. 우리는 이 부분도 확인할 필요가 있다. 즉, 중개인이 매수자가 나타났다는 식으로 전화를 걸고, 가격을 다운시켜야 된다고 압력을 가하는 경우가 있는데, 이게 사실이 아닐 수 있다는 것. 우리는 위에서 확인 한 방법으로 대략적인 시세를 알고 있기에 방어가 가능하다. 조심하자!

 

 

거짓 시세에 속지 않는 방법

추가적으로 매수인 입장에서 거짓 시세에 속지 않는 방법에 대해서도 기록해 본다.

 

1. 시세 조작용 매매계약 자료에 속지 않아야 한다.

위에서 최근 실거래 가격을 알아보기 위해 실거래 시스템의 내역을 확인하라고 했다. 그런데, 아는 사람하고 짜고, 고가로 매입한 것처럼 매매계약한 후 매매했다고 정부 실거래 시스템에 올리는 방식을 사용하는 사람들이 있다. 정부 실거래 시스템에 올리게 되면, 이를 기반으로 광고하는 네이버 부동산이나 KB부동산 등에도 해당 가격이 기준가가 되어버린다. 즉, 거래가 자체를 올려버리는 방식이다.

 

2. 부정확한 시세 자료에 속으면 안 된다.

1번과 결이 같다. 온라인상에서 확인할 수 있는 실거래가 가격 중에는 매매계약이 파기되었는데 계약해지 신고를 하지 않아 장기간 방치되어 있는 정보들이 많다. 대부분 고가로 신고된 매물이다. 계약파기 시 해제신고를 하지 않는다고 해서 법적인 제재가 있지도 않고 말이다. 심지어 시스템 계약 해제가 있다는 것조차 모른다. 부동산사무소 중개사만 알고 있다. 이런 경우도 결국은 시세 왜곡에 속한다.

 

3. 경기흐름에 역행하는 시세 흐름에 속으면 안 된다.

네이버 부동산 등에 올라와 있는 가격은 희망가격이다. 즉 호가다. 국토교통부 실거래시스템 상의 신고가격은 과거의 매매가격이다. 따라서 하락흐름의 경기일 때는 호가도 실거래가도 하락추세가 될 것이라는 것을 알고 있어야 한다.

 

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이렇게 집을 팔아야 할 때 대략적인 시세를 파악하는 방법에 대해 기록해 보았다. 그동안의 글들을 통해 어떤 중개소를 선택해야 하고, 몇 개의 부동산 중개소에 물건을 내놓아야 할지에 대해 알아보았다. 그럼 이제 부동산중개소를 방문할 시간이다. 가서 어떻게 물건을 등록해야 할지 다음 글을 통해 알아보자.