부동산 중개수수료(복비) 협의 및 부가세 관련 정보

부동산 매도를 위해 부동산중개소에 집을 내놓았다면, 우선은 매수자가 나타날 때까지 기다려야 한다. 기다리는 동안 중개수수료에 대해 알아보자. 부동산 중개수수료는 얼마인지, 어떻게 협의하는지, 또 언제 지급해야 하는지, 그리고 부동산 중개수수료 부가가치세에 대해서도 알아보자. 복비를 무조건 깎는 게 좋은 걸까?

 

부동산 복비(중개수수료) 협의 및 계산하기

 

부동산 중개수수료(복비)

복비는 서비스 수수료다. 서비스를 제공해준 것에 대한 대가다. 당연하게도, 부동산중개소를 통해 집을 팔면 그에 대한 수수료(복비)를 중개소에 지급해야 한다. 나 대신 내 집을 사람들에게 알리고, 매수인을 데려와 거래를 성사시켜 준 서비스를 제공해 준 대가로 말이다. 이 복비, 즉 중개수수료는 법적으로 정해진 수수료율이 있다.

 

단, 상한 요율(중개사가 받을 수 있는 최대한도금액)만 정해져 있다. 즉, 상한금액 안에서 중개인과 매도인이 중개수수료를 협의해서 최종 중개수수료를 결정하는 개념이다. 물론 이 법적 상한요율은 집 값(거래금액)에 따라 달라진다. 집 값(판매가)이 올라갈수록 상한 요율은 올라간다.

 

부동산 중개수수료 요율표

부동산중개수수료요율표

서울특별시 서울부동산정보광장 홈페이지에서 부동산매매중개수수료 상한요율을 확인할 수 있다. 2억 이상 9억 미만 거래 시 0.4%, 9억이상 12억 미만 거래 시 상한 요율은 0.5%다. 상한 요율은 거래금액에 따라 달라지는 것을 확인할 수 있으며, 거래금액 2억 원 미만의 경우는 상한 요율과는 별개로 한도액이 존재하므로, 혹시나 해당 거래금액에 해당하는 거래 후 중개소에서 법적한도액 이상의 중개수수료를 요구한다면 이는 잘못된 것임으로 반드시 확인이 필요하다.

 

 

부동산 중개수수료 계산하기(부가세 별도)

상한 요율을 확인했으니, 이제 부동산 중개수수료를 계산해 보자.

 

부동산 중개수수료는 거래금액(집값) X 수수료율(협의한 수수료율)로 결정된다. 거래지역, 매물종류, 거래종류, 거래금액에 따라 달라지지만, 우리는 여기서 집 매도 시의 중개수수료만 살펴볼 것이다.

 

부동산중개보수계산기

 

네이버 검색창에 '부동산중개보수계산기' 키워드로 검색하면, 부동산 중개수수료 계산기를 이용할 수 있다. 해당하는 조건을 입력하면, 아주 친절하게 계산을 해준다. 우선은 각 거래금액에 해당하는 상한 요율로 계산을 하면 된다. 말 그대로 그 금액이 복비를 가장 많이 지출할 경우에 해당하는 중개수수료다.

 

우리는 그 금액이 최대 금액이라는 것을 인지하면 되며, 부동산중개사와는 그 금액, 혹은 그 금액 안쪽으로 중개비(복비)를 협의하면 된다. 즉, 법적으로는, 협의만 하면 중개수수료를 지급하지 않아도 된다는 의미다. 그럴 일이야 당연히 없겠지만 서도.

 

위 예시는 인천시 주택을 부동산중개소를 끼고 10억에 매매하는 경우의 부동산 중개수수료를 계산한 경우다. 협의 보수율에는 해당 거래금액 구간(9억-12억)의 최고요율인 0.5%를 입력했다. 계산 결과 VAT별도 중개보수수수료가 500만 원이다. 그럼 최종적으로 여기에 부가세 10%인 (500만원X10%) = 50만원이 더해지면, 인천시 주택을 10억에 매도했을 때, 공인중개사에게 지급해야 할 중개수수료는 550만원이다.

양타를 친 중개사라면 매수인으로부터도 수수료를 받으므로, 총1100만원을 수수료로 받게 된다. 이래서 부동산중개소가 그리 많은 게 아닌가 싶다.

 

 부동산 중개수수료 협의 및 결정

부동산 중개수수료 협의 방법은 사실 간단하다. 적절한 시점에 원하는 요율을 말하거나, 그 희망 요율과 부가세를 적용한 최종금액을 중개사에게 말하면 된다. 그 적절한 시점과 협의 방법에 대해서는 밑에서 자세히 다루겠다.

 

사실 협의를 하는 것도 중요하지만, 협의를 할 건지에 대한 마음을 먼저 정해야 한다. 만약 그 거래가 만족스러웠다면, 최고요율을 줘도 좋다고 생각한다. 그런데, 중개사가 딱히 한 게 없는데 최고요율을 요구하면 억울할 수 있다. 이런 경우에는 협의를 해야 한다.

 

또 중개사와 장기적인 관계를 맺을 의도가 있거나, 혹은 전략적으로 물건을 빨리 매도하기 위한 경우라면 최고요율에 인센티브까지 얹어줄 수도 있다. 반대로, 어떻게든 비용을 줄이고자 마음먹었다면, 중개수수료를 최대한 깎기 위해 노력해야 한다. 즉, 각자의 상황에 따라 부동산 중개수수료를 협의하면 된다. 

 

부동산 중개수수료 협의 방법

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'협의', '네고'란 무엇인가? 서로 이득을 봐야 네고가 된다. 즉, 오고 가는 게 있어야 한다. 무작정 깎아달라고 하면, 안 깎아줄 확률이 높다. 중개사를 신경 쓰이게 만들자.

1. 매도인 입장
매도하는 사람이라면, 어떻게 중개수수료를 깎아볼 수 있을까? 혹은 어떻게 중개수수료를 이용해서 중개사들을 열일하게 만들 수 있을까? 매도인이 중개사에게 줄 수 있는 이득은 무엇일까?

사실 매도인의 경우, 집을 팔고 나면 어찌 보면 그 동네와는 영영 작별이다. 팔면 땡이니까. 중개사와 일회성 관계가 될 확률이 높다. 중개사도 이점을 당연히 알고 있다. 그러니 중개수수료를 깎아줄 이유도 없다. 매도인 입장에서 중개수수료를 깎고 싶다면 다른 당근을 제공하면 된다.

우리가 줄 수 있는 첫번째 당근은 파급효과다.

만약, 그 동네에서 오래 살았었다면, 동네 지인들이 많다. 이점을 중개사에게 어필해 보자. 알고 있는 지인들이 많고, 그들도 언젠가는 집을 판다. 해당 부동산과의 거래가 만족스럽다면, 당연히 추천할 것이다.

두 번째로는, 단독 물건 등록을 미끼로 수수료를 사전에 협의하는 방법이다. 다른 부동산에 물건 등록을 안 하고 오로지 해당 부동산에만 물건을 등록할 테니, 수수료를 까달라고 하면 된다. 물건을 많이 보유한 중개소는 그 자체로 권력을 갖는다. 부동산중개소의 힘은 보유 물건에서 나온다. 수수료 깎을만한 딜로 활용가능하다.

그런데, 이럴 바에는 그냥 수수료 좀 더 주고 집 빨리 파는 게 낫다.
오히려 수수료를 최고요율로 맞춰준다고 하고, 원하는 기간 내에 원하는 가격으로 거래를 성사시키면 수수료 외 추가 인센티브를 드리겠다고 해보자. 차라리 물건을 원하는 가격에 잘 파는 게, 복비를 절약하는 것보다 경제적으로 더 이득이다. 복비를 아까워하지 말고, 오히려 중개사들이 더 열심히 일할 수 있는 수단으로 사용해 보자.

2. 매수인 입장
사실, 매수인 입장에서 복비를 까는 건 쉽지 않다. 다만, 언젠가 매수인도 그 집을 팔 거다. 즉, 부동산 중개사 입장에서 예비 매도인이다. 부동산중개소입장에서도 미래의 클라이언트와의 관계를 미리 만들어 두는 거래다. 그러니, 그 점을 능글맞게 말하며, 이후에도 해당 부동산을 통해 거래할 테니 좀 까달라고 해보자.

반대로 지금 요율을 잘 챙겨주는 대신, 이후 거래를 잘해달라고 하는 방식으로 관계를 다져놓는 것도 나쁘지 않다.

 

부동산 중개수수료 협의 내용, 근거를 남겨라

복비와 관련하여 중개사와 협의한 내역은 항상 근거를 남겨둬야 한다. 통화를 했다면 녹취를, 통화를 끝냈다면 해당 내용을 다시 한번 문자로 남겨 협의한 내용을 증거로 남겨둘 필요가 있다. 나중에 딴소리 방지를 위해서.

 

부동산 중개수수료 지급 시기와 협의 시기

부동산 중개수수료의 지급 시기는 일반적으로 부동산 거래가 끝난 후다. 즉, 부동산 중개수수료는 부동산 거래 잔금을 모두 치른 이후에 지급하게 된다. 하지만 부동산 중개수수료는 사전에 협의해야 한다. 즉, 중개수수료를 지급하는 시기는 잔금 이후이지만, 중개수수료를 협의하는 시점은 계약금을 주고받기 이전이 되어야 한다는 것이다. 그 이유는 계약서를 작성하고 잔금을 치른 이후에는 중개수수료를 낮추기가 쉽지 않기 때문이다.

 

'중개대상물 확인/설명서'에 복비가 명시되어 있다., 잔금 및 중개수수료 지급 전에 협의를 통해 요율을 조정할 수 있다.

 

그럼에도 계약서에 사인하기 전에 복비에 대한 협의를 끝내는 게 좋다. 이미 계약서에 복비가 명시되어 있고, 사인까지 마쳤다면, 당연히 부동산에서 호락호락 복비를 내려주지 않기 때문이다. 복비 협의 얘기가 나왔을 때, 중개사는 당연히 최고요율을 적용한 수수료를 받기를 원하고, 본인은 그렇게 알고 있다고 말할 것이다. 이 계약서를 들이밀면서 말이다. 이 상황에서 복비를 깎기가 쉽지 않은 게 현실이다. 그러니 복비 관련해서는 계약금을 주고받기 이전에, 계약서에 사인하기 이전에 먼저 중개사와 협의를 마쳐야 한다.

 

중개사 입장에서도 계약서를 쓰기 시작하는 단계까지 갔다면, 계약을 엎기가 부담스러울 수 있다. 따라서, 이 단계가 수수료를 협의하기에 가장 최적의 시점이다.

 

 

부동산 중개수수료 부가가치세와 현금영수증

 

부가가치세 누가 부담하는가, 현금영수증 발급 (feat. 일반과세자 vs 간이과세자)

보통 복비는 현금/이체로 한다. 물론, 카드도 된다. 근데 카드 단말기를 안 가지고 있는 부동산중개소들이 많다. 어쨌든 부동산 중개소는 의무적으로 현금영수증을 발행해줘야만 한다. 그래서 간혹 현금영수증 발행 안 하면 복비를 까준다는 곳도 있다. 물론 탈세, 불법이다.

 

법제처에 따르면, 부가세는 상한 요율을 적용해서 뽑아낸 중개수수료(복비) 외 별도로 소비자가 부담해야 한다. 일반적으로 복비 외 10%를 소비자가 부담하는 게 원칙이다. 그런데 이때 부동산중개소가 일반과세자인지 간이과세자인지 확인해 보자. 사업자등록증을 확인해 보면, 사업자등록증 가장 메인에 일반과세자인지 그 여부를 확인할 수 있다.

 

왜 확인해 봐야 하느냐 하면, 간이과세자에 해당하는 중개소는 부가세가 10%가 아닌 4%이거나, 부가세를 면제받는다. 그럴 일이 없으면 좋겠지만, 간이과세자로 등록된 부동산중개소가 부가세 10%를 별도로 받아가는 일이 발생할 수도 있다, 아니 실제 그런 사례들이 있다는 것이다.

 

그러니 아래 내용을 확인 후 찝찝함을 날리자. 아래 내용은 부동산중개사의 사업자등록증을 통해 확인 가능하다.

부동산중개소 연소득 8000만 원 이상 > 일반과세자로 분류 > 부가세 10%
부동산중개소 연소득 8000만 원 미만 > 간이과세자로 분류 > 부가세 4%
( 연소득 4800만 원 미만 > 간이과세자로 분류 > 부가세 면제)

 

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이렇게 수수료에 대한 이야기도 해봤다. 그동안 부동산 매도를 위한 글들을 기록했다. 

 

집 내놓을때, 몇군데 부동산중개소에 내놓아야할까(원리,팁)

 

좋은 부동산중개소 찾는 방법, 부동산 고르는 팁

 

부동산 시세 파악 방법, 집 내놓을때 가격 결정하는 원리

 

부동산중개소에 집 내놓을때 해야할 말 6가지