부동산 매도 시 세금 총정리(양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세)

지난 글들을 통해 부동산 매도할 때 알아야 할 것들을 모두 알아보았다. 집을 팔았다면, 우리에게 남은 일은 세금을 내는 일이다. 부동산 매도 시 우리가 내야 할 세금은 총 3종류가 있다. 양도소득세, 지방소득세, 농어촌특별세다. 단, 각자가 해당하는 케이스에 따라 내야 할 세금의 종류가 달라진다. 이를 정리해 보았다.

 

차례로 따라가보면서, 해당 사항을 확인하면, 내가 어떤 세금을 내야 하는지 확인할 수 있다.

복잡해 보일 수 있지만, 간단하다.

1. 양도소득세 과세 대상인지 확인할 것.
1-1) 양도소득세 비과세 대상이면 양도소득세 면제.

1-2) 양도소득세 과세 대상이라면, 양도소득세 감면(*경감) 대상인지 아닌지(일반과세자) 확인할 것.

2. 양도소득세 과세 대상이면, 지방소득세도 내야 한다.

3. 양도소득세 비과세 대상은 지방소득세도 면제다. 대신, 농어촌특별세를 내야 한다.
3-1) 양도소득세 *감면 대상은 농어촌특별세를 내야 한다.(경감/면제 모두 해당)

*감/면대상은 말그대로 2 부류로 나뉜다. 1. (경)감 : 양도소득세를 깎아줌 / 2. 면(제) : 양도소득세 아예 면제. 

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결국, 총 3가지 케이스로 나뉘는 셈이다.

1. 양도소득세 비과세 대상(감면 대상 中 면제에 해당) : 양도소득세/지방소득세 비과세, 대신 농어촌특별세 납부 필요
 
2. 양도소득세 과세 대상(감면 대상 中 경감에 해당) : 양도소득세/지방소득세/농어촌특별세 납부
양도소득세 감면대상(경감대상)은 3가지 세금을 모두 낸다. 3종류를 다 내지만, 양도소득세를 깎아주기(경감) 때문에 일반과세자보다는 세금이 훨씬 적다. 

3. 양도소득세 과세 대상(일반과세대상) : 양도소득세/지방소득세 납부
일반과세자는 양도소득세 경감대상이 아니기 때문에, 감면 혜택이 없기에 농어촌특별세는 납부하지 않는다.

 

각 케이스별로 알아보자. 하나 하나 기록해 본다. 우선 양도소득세다.

 

양도소득세 신고 및 납부

부동산 매도 시 소유권 이전이 끝나고 나면, 마지막으로 양도 소득세 신고를 해야 한다. 어쨌든 집을 팔아 이익이 발생했으니, 그 소득분(양도차익)에 대한 세금을 내야 한다. 비과세 대상자에 해당되어도 양도소득세 신고는 해야만 한다. 그게 원칙이다. 또 증거를 남기기 위한 절차이기도 하니, 꼭 신고하자.

 

어쨌든 양도소득세, 말 그대로 집을 팔아서(양도해서) 얻게 된 소득에 대해 부과하는 세금이다. 집을 5억에 사서 15억에 팔았다면, 나는 10억을 이득 본 것이다. 그것에 대한 세금이라고 생각하면 된다. 이때, 특정 조건에 부합하면 양도소득세 비과세 혜택을 준다. 즉, 양도소득세를 내지 않아도 된다. 그럼 양도소득세 비과세 대상 기준을 살펴보자.

 

 

양도소득세 비과세 대상 기준 (양도소득세 내지 않아도 되는 사람 = 지방소득세도 안 냄)

다음 3가지 요건에 모두 해당된다면, 양도소득세 비과세 대상이다. 즉, 양도소득세 면제다. 양도소득세 면제자는 지방소득세도 안 낸다.

 

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1. 1세대 1주택
2. 보유기간 2년 이상 (규제지역의 경우 실거주 2년)
3. 부동산 실거래가 12억 이하로 매도

※ 만약 1가구 2주택이었다가, 1주택을 매도하여 다시 1가구 1주택이 되었다면, 남아있는 주택의 최초 취득일을 기준으로 2년간 보유했었다면, 1,2번 모두 충족한 것으로 본다. 예전에는 1가구1주택 된 시점부터 다시 새롭게 2년이었는데, 이 부분이 바뀌었다. 더 완화된 셈이다.

 

비과세 대상은 집을 한채만 가지고 있고, 거기서 2년 이상 살았고(2년 이상 보유했고), 12억 이하로 판 사람이다. 왜 면제해 주냐? 투자 목적이 아닌, 순수하게 거주 목적으로 집을 사서 그곳에서 살아왔고, 이사를 위해 집을 팔았기 때문이다. '너 집이 꼭 필요해서 산거고, 다른 데로 옮기려고 판 거니까 세금 면제해 줄게!'인 셈이다.

 

집값이 하도 올라서, 양도소득세 면제 기준 매도금액(고급 주택 기준)이 기존 9억에서 12억으로 올랐다. 행복하다. 단, 양도소득세 면제대상은 농어촌특별세를 낸다. 세금을 아예 피하고 싶겠지만, 어림없다.

 

자, 그럼 1,2번에는 모두 해당되지만, 집을 12억 초과 거래가로 판 사람들은 양도소득세를 내야 한다. 3번을 충족시키지 못했기 때문이다. 다만 이들은 조금 억울할 수 있다.

 

거주를 위해 살아왔고, 집값이 올라서 비싸게 팔았을 뿐이니까. 그래서 이들을 위해 양도소득세를 경감해 준다. 아예 면제는 아니고, 기준 거래금액인 12억 초과분에 해당하는 이익분에 대해서만 비율 계산을 통해 양도소득세를 과세한다. 거기에 그 집에서 진짜 오래 살았다면? 당연히 거주 목적이었음을 강력하게 증빙하는 것이니만큼, 추가 공제를 많이 해준다. 즉, 세금 많이 까준다.

 

그럼 마지막으로, 1,2번 거기에 3번까지, 아무것도 해당하지 않는 사람들은? 일반과세자로 분류되며 양도소득세 폭탄을 맞을 준비를 해야 한다.

 

각 케이스 별로 알아보자

 

예시 들어간다.

일단 다른 공제는 모두 무시하겠다. 3명의 케이스를 비교해 보자.

1. A(비과세 대상자 : 감면 중 면제에 해당) > 1번, 2번, 3번 모두 만족 (5억에 사서 10억에 매도 가정)

2. B(과세 대상자 : 감면 중 경감에 해당) > 1번, 2번 만족 3번 만족X (5억에 사서 15억에 매도 가정)

3. C(과세 대상자 : 일반 과세자) > 1번, 2번, 3번 모두 만족X (5억에 사서 15억에 매도 가정)

1. 비과세 대상(면제 대상)
위에서 말했듯이 양도소득세 비과세 대상이 되기 위한 모든 요건을 충족했기 때문에, 양도소득세 비과세다. 양도소득세 면제자는 지방소득세도 비과세다. 대신 양도소득세 감면 대상자는 농어촌특별세를 납부해야 한다. 농어촌특별세는 감면받은 양도소득세의 20%다. ('아예 면제받았는데, 어떻게 양도소득세의 20%를 계산하냐?'라고 생각할 수 있는데, 면제받지 않았다고 가정했을 때 계산되어 나오는 양도소득세의 20%라고 생각하면 된다)

2. 양도소득세 감면 대상 중 완전 면제자가 아닌 경감에 해당하는 케이스 ( 1세대 1 주택이면서, 보유기간이 2년인 경우에 해당하지만, 12억 초과한 거래가격으로 집을 팔았을 때는 양도소득세가 발생한다, 단 12억 초과분에 대해서만)

5억에 사서 15억에 팔았으니, 10억 이득 봤다. 대신 1,2번을 만족했으니, 감면대상에 포함되어 12억 초과분에 대해서만 양도소득세를 납부하면 된다. 단순히 15억-12억 = 3억으로 계산되지는 않고, 여기에 비율을 반영한다. 계산식은 아래와 같다.

10억 X (15억-12억)억/15억 = 2억. 2억에 대해 세율을 곱하고, 누진공제를 적용해서 양도세가 산출된다. 일반과세 대상자의 세금 부과 대상금액이 10억인 것을 생각하면, 대상금액이 2억이기에, 양도세는 일반과세자에 비해 훨씬 적어진다.

여기에 만약 그 집에 정말 오래 살았다면, 오래 살았을수록 장기보유특별공제가 많이 적용된다. 그러면 양도세 물론 아깝긴 하지만, 그래도 폭탄까지는 아니다. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)를 추가로 낸다. 또, 완전 면제는 아니지만 양도세를 까준 것이니, 감면대상에 포함되므로 농특세도 낸다.(감면받은 양도세의 20%다)

3. 일반과세 대상( 1세대 1 주택이 아니거나, 보유기간이 2년이 안되거나, 1세대 1 주택도 아니고 보유기간도 2년이 안 되는 경우)

역시 5억에 사서 15억에 팔았으니, 10억 이득 봤다. 10억이 통으로 양도소득세 과세 대상금액이 된다. 10억에 세율 곱한 금액에서 누진공제만 적용해서 양도세가 산출된다. 양도세가 억! 소리 날것이다.

여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)를 추가로 낸다. 대신(?) 양도소득세 감면을 못 받았으니, 농특세는 안내도 된다.

 

결국, [1세대 1 주택] + [2년 이상 보유] + [12억 이하 매도] 시에는 양도소득세는 신경 쓸 필요 없다. 단, 양도소득세를 감면받으면 농어촌특별세를 내야 한다.(농어촌특별세 비과세 대상은 제외). 감면받은 양도소득세 금액의 20%다. 어쨌든 세금은 나간다. 얼마나 나가냐가 달라질 뿐이다.

 

 

양도소득세 법정신고기한과 가산세 (+농어촌특별세)

양도소득세는 집을 판 달의 말일부터 2개월 안에 확정신고 해야 한다. 내가 5월 10일에 집을 팔았으면, 5월 31일 기준으로 2개월 안에 확정신고를 해야 하는 셈이다. 관할 세무서나 홈택스에서 가능하다. 신고 안 하면? 가산세 20% 붙으니, 착실히 기한안에 신고하는 게 좋다.

 

양도소득세 감면 대상은 농어촌특별세를 납부해야 한다고 했다. 시기는 양도소득세 신고 시 함께 진행하면 된다.

 

참고로, 농어촌특별세를 처음 들어본 사람들은, '내가 농어촌에 살지도 않는데 뭔 농어촌특별세야?'라고 생각할 수 있다. 주식 거래 해보신 분들은, 가끔 농특세 나가는 것을 볼 수 있다. 농특세는 농어촌에 사는 사람들이 내는 세금이 아니다. 농어업의 경쟁력 강화와 기반시설 확충을 위해 필요한 돈을 걷기 위한 목적을 가진 세금이다. 어찌 보면 우리의 가장 기초적인 기반인 농어업을 위해 내는 세금이라고 생각하자..

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자, 최종적으로 매도자 입장에서 정리해 보자.

 

집을 팔았다. 매도가 끝나면, 그 달 말일 2개월 안에 양도소득세 확정신고를 해야 한다. 양도소득세는 내가 양도세 감면 대상자에 해당하는지, 일반과세자에 해당하는지에 따라 그 금액이 달라진다.

 

1세대 1 주택 2년 이상 보유했고, 12억 이하로 매도했다면, 양도소득세와 지방소득세는 신경 쓰지 말자. 그래도 신고는 해야 한다. 대신 양도소득세 감면 금액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다는 사실을 기억하자.

 

1세대 1주택이고 2년이상 보유했는데, 12억 초과로 매도했다면, 양도소득세 감면 대상이지만, 완전 면제가 아니므로 과세대상에 해당한다. 때문에 양도소득세와 지방소득세를 모두 내야 한다. 단 양도소득세를 많이 까준다. 12억 초과분에 대한 이득분에 비율을 계산한 만큼만 양도소득세를 납부하면 된다. 여기에 어쨌든 양도소득세 감면대상에 포함되니까, 농어촌특별세도 납부한다.

 

1세대 1주택이 아니거나, 1세대 1주택이지만 2년이상 보유하지 않았거나 하면 감면대상이 아니다. 감면대상이 아니므로 농어촌특별세는 낼 필요 없다. 다만, 양도소득세가 많이 나온다. 양도소득세가 많이 나오는 만큼 지방소득세도 많이 나온다.

 

부동산 관련 세금은 자주 바뀌니, 최근 정보를 빠르게 업데이트해야 한다. 정확한 지식은 부동산중개업자분들을 통해 습득하는 게 확실하다. 이 글은 부동산 매도 시 대략적인 세금 정보를 파악하는 용으로만 사용하시길 권한다. 실력 있는 중개사분들은, 빠르게 팔로업할 것이다. 이 분들에게 정확하게 본인에게 해당되는 사항들을 물어보자.

 

 

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