부동산 근저당권 말소 절차와 방법 및 시기(근저당이란, 주의할 점)

앞선 글들을 통해 부동산 매도를 위한 부동산중개소 선정 방법과 부동산 가격 결정 방법 그리고 중개수수료에 대한 정보까지 기록했다. 이번 글에서는 부동산 매도 절차를 따라가며, 집 매도 과정 후반부에 신경 써야 할 근저당권 말소에 대해 기록해보려고 한다. 물론, 매수자 입장에서 주의할 점도 함께 기록한다.

 

일반적인 부동산 매도 절차는 아래와 같다.

1. 부동산중개소에 내 집 등록
1.1 매수자 등장

2. 간이 계약서 작성 및 계약금 수령

3. 매매계약서 작성 및 중도금 수령

4. 근저당권 있는 경우 근저당권 말소 (aka 대출완납) + 잔금 수령

5. 양도소득세(+ 지방소득세 / 농어촌특별세) 신고/납부

 

이 절차 중 1-3번은 익숙하다. 그런데 4,5번은 좀 더 알아보고 싶었다. 알아보자. 5번은 별도의 글로 기록하려 한다.

 

 

부동산 매도 시 근저당권 말소와 대출 완납의 의미

4번 과정은 말 그대로, 내가 내 집을 담보로 은행에서 대출을 받았었던 돈을 갚는 것을 의미한다. 대출금을 갚으면, 은행 대출로 인해 설정되어 있던 근저당권을 말소시킬 수 있다. 내 집에 잡혀 있는 근저당권을 말소시키기 위해, 은행에 돈을 갚는 과정이라고 볼 수 있다. 즉, 내 집에 빚이 껴있지 않은 상태로 만드는 과정이다.

 

1) 은행 대출금 상환 > 2) 근저당권 말소 순으로 진행한다. 

 

위에서 보듯이, 은행 대출금 상환과 근저당권 말소는 사실 별개의 과정이다. 그러니 매수인이라면, 대출금 상환도 물론 중요하지만, 대출금 상환 이후 근저당권을 제대로 말소시켰는지도 중요한 것이다.

 

근저당권 말소 신청을 했는지, 반드시 꼼꼼히 확인하라. 또 매도자가 서류 조작으로 대출금을 상환하지도 않고 근저당을 말소시킨 척 사기 친 유명 사례가 있다.(은행도 사기를 당한다, 그리고 그 피해는 매수인이 짊어진다) 

 

그러니, 해당은행으로부터 대출 상환 영수증(전액 상환 영수증)을 반드시 반듯이 챙겨라! 다시 한번 강조한다. 대출 상환 영수증을 반드시 챙기고, 말소 신청했는지까지 확인할 것!

 

그럼 이제 돈을 갚고, 매도인에 의해 이전 설정되어 있던 근저당권을 말소시키고, 매수인은 주담대와 함께 새로운 근저당권을 설정하게 될 것이다. 근저당권에 대한 의미는 밑에서 더 자세히 알아보겠다.

 

 

근저당권 말소 (대출 완납) 및 잔금 수령 시기 및 절차

결론적으로는, 동시 진행이다. 잔금일날, 매수자가 잔금을 치르면서, 대출금도 상환하고, 설정되어 있던 근저당권도 말소시킨다. 이런 경험이 처음이라면, 매수자나 매도자나 사전에 걱정할 수 있다. 물론, 매수자의 걱정이 클 것이다.

 

왜냐? 매수자 입장에서 잔금을 치르고 매도자에게 근저당권 말소를 요청했는데, '매도자가 잔금만 먹은 후, 상환도 안 하고 근저당권 말소 없이 튀면 어떡하지?'라는 불안감이 생길 수 있다. 생각만 해도 토 나온다. 반면 매도자는, 잔금을 받지 않으면 여유 자금이 없어서 근저당을 말소할 수 없는데, 잔금 이전에 근저당권 말소를 요청하면 어떡하지?라는 생각이 들 수 있다.

 

하지만 매수자도, 매도자도 걱정할 필요 없다. 우리에겐 공인중개사와 은행과 법무사가 있다.

일반적으로는 잔금을 치르는 동시에 근저당권을 말소시킨다. 매수인은 잔금을 둘로 나눈다. 근저당 말소를 위해 필요한 금액과 근저당 말소 금액을 제외한 나머지 매수 잔금으로.

 

사실, 근저당권 말소 방법과 관련해서 다양한 방법이 인터넷상에 있는데, 아래는 부동산중개사분들의 설명 중 가장 안전하게 대출금을 상환하고 근저당을 말소시키는 방법에 기초한 내용이다.(매수인이 참고해야 할 방법이다)

 

그럼 근저당 말소 절차를 살펴보자.

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0. 잔금일날 근저당을 설정한 은행(가장 가까이 있는 동일 브랜드 은행 지점)으로 향한다. 이때 매수인, 매도인, 공인중개사가 함께 간다. 당연히 잔금일은 은행 업무가 가능한 평일로 결정한다.

※ 가장 안전한 방법은 매수인/매도인/공인중개사 모두 함께 은행을 방문하는 것이다. 근데 사정상 이게 힘들 수 있다. 매도인과 중개사만 은행에 방문해 대출금 상환 및 근저당 말소 신청을 한 후 매수인에게 영수증을 메시지로 전송하는 경우도 있다. 하지만 말했듯이, 가장 안전한 것은 모두 함께 손잡고 가는 것이다. 돈만 받고 잠수탈 가능성을 제로로 만들자. 그러니 다시 강조하지만 두 가지 확인해라. 말소 신청했는지. 대출 상환 영수증 챙기기.

1. 매수자는 은행에서 매도자의 남은 은행 대출금(상환해야 할 금액)을 확인한다.
(= 근저당 말소를 위해 필요한 금액 확인)

2. 은행에 대출금을 상환한다. 이때 현금 흐름을 파악하기 위해서, 1) 매수인 > 매도인에게 입금. 2) 매도인 > 은행에 대출금 상환. 하는 순서로 진행한다. 매도인 계좌로 입금하거나, 매도인이 발급받은 가상계좌로 입금한다.
(대출상환 영수증 원본은 매도인이, 사본은 매수인이 보관)

3. 은행은 은행과 연계된 법무사를 통해 근저당 말소 진행

4. 매수인이 나머지 잔금(근저당 말소 금액 제외)을 매도인 계좌로 입금, 매도인은 공과금 정산(관리비, 수도, 전기 등)

5. 이후 소유권이전등기 담당 법무사가 소유권 이전 절차 진행(법무사는 공인중개사가 알아서 해줌)

※ 법무사의 경우, 매수자의 소유권이전등기 담당 법무사를 통해서 근저당권말소까지 진행하는 경우도 있다고 한다. 이때 매도자에게 소정의 수수료를 요구할 수 있다. (10만 원 이내) 보통 은행 연계 법무사를 통해 진행하는 게 더 저렴하다. 대출상환 수수료는 매도자가 부담한다.(4만 원 선)

 

 

또한 매도자 입장에서는 사전에 계약서 작성 시 근저당이 있다면, 근저당권 말소 신청 및 잔금 지급 동시 이행이라는 특약을 작성하기 때문에 대출 상환을 위한 여유자금이 당장 없다고 해서 걱정할 필요 없다. 잔금을 치르면서 진행한다.

 

 

추가로 근저당 뜻에 대해 기록해 본다.

 

보통 집을 살 때, 전액 내 돈으로만 집을 사는 경우는 드물다. 은행의 힘을 빌린다. 내가 살 집을 담보로, 혹은 내가 산 집을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것을 주택담보대출이라고 한다. 우리는 이렇게 내가 모은 돈과 은행에서 빌린 돈을 합쳐서 집을 산다. 내가 은행에서 돈을 빌려 집을 사면, 은행은 내 집에 근저당을 설정한다.

근저당이란?
근저당. 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 것을 의미한다. 저당권은 권리다. 무슨 권리냐? 담보로 잡을 권리다. 뭘 담보로 잡지? 우리 집이다. 담보는 많이 들어본 말일 것이다. 식당에서 밥을 먹었는데 지갑을 두고 왔다. 식당주인에게 핸드폰을 맡기고 돈을 가지고 와 지불한다. 이때 핸드폰은 담보가 된다. 돈 안 가져오면 핸드폰은 식당 주인 것이 되고, 핸드폰을 맡겨놨으니 식당 주인은 안심하고 손님을 믿고 보내준다.

다시 돌아와서, 은행은 집을 담보로 돈을 빌려준다. 빌려준 돈을 못 갚을 수 있기 때문에, 집을 담보로 돈을 빌려준 셈이다. 단순히 말해, 은행돈을 못 갚는다? 아예 못 갚을 상황이 되면 집은 경매로 넘어간다. 그럼 그 집 팔아서 생기는 돈을 은행이 우선적으로 챙겨갈 수 있는 권리다. 어찌 보면 당연한 것이다. 이러한 상황이 발생했을 때, 은행이 가져가고자 원하는 금액을 사전에 결정하는데, 이를 채권 최고액이라 한다. 은행은 이 채권최고액을 130% 정도 설정한다. 왜? 원금에 이자까지 받아야 하니까! 당연히 채권최고액을 무한대로 설정할 수는 없다. 은행 다음 순위권자들도 돈을 받을 기회가 필요하니까.

등기부등본에서 채권최고액을 확인해 보면, 대략 은행에서 대출받은 금액의 감을 잡을 수 있다.
채권최고액 = 대출금 X 130%라고 생각하면 되기 때문이다.

좀 더 깊이 들어가 보자. 저당과 근저당은 다르다. 어떻게 다른가. 저당은 빚이 확정되어 있음을 의미하며 근저당은 빚이 변동될 수 있음을 의미한다. 그래서 주택담보대출은 근저당이다. 왜냐. 우리는 은행 대출금을 다달이 갚아나간다. 그럼 우리가 빌린 최초의 금액에서 이자와 원금을 조금씩 까나 가기 때문에 빚은 계속 줄어든다. 혹은, 우리가 은행 이자를 못 갚는다면, 연체이자가 쌓여가며 빚은 계속 늘어난다. 이처럼, 우리가 돈을 잘 갚던 못 갚던, 빚은 계속 늘거나 줄어든다. 즉, 계속 변동한다. 그렇기에 주택담보대출은 저당이 아닌 근저당이 설정된다.

 

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매도자 입장에서 정리해 보자. 매수자가 나타나면 계약을 진행한 후 잔금을 받으면서 동시에 설정되어 있던 근저당을 말소시키면 된다. 그럼 이제 매도인 입장에서 남은 일은, 세금 내기! 다음 글에서는 매도인이 매도 완료 후 내야 할 세금에 대해 다뤄본다.

 

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