집 내놓을때, 몇군데 부동산중개소에 내놓아야할까(원리,팁)

당장 집을 팔아야만 했다. 회사에서 거래처와의 거래를 제외하고, 내가 살면서 지금까지 해왔던 돈이 오가는 거래 중에 가장 큰 규모의 거래였다. 그렇기에 대충 하고 싶지는 않았다. 원리를 이해하고 제대로 움직이고 싶었다. 그래야 결과가 어떻든간에 심리적 타격이 적을 것이라 판단했다.

 

부동산을 통한 집 매도 관련 정보들을 긁어모으면서 접했던 정보 중 한 가지가 '집 내놓을때 몇 군데의 부동산중개소에 내놓아야 할까?'였다. 이와 관련해서 전문가들도 각각 저마다 의견이 달랐다. 각 의견에 대한 근거들을 모으고, 그 원리를 이해하고 나니, 나름의 결론을 낼 수 있었다. 다음번 부동산 매도시 다시 참고하기 위해 기록해 본다.

 

집을 매도하려고 할때, 몇 개의 부동산중개소에 물건을 내놓아야 할까?

 

결론부터 말하면, 최소 2군데, 최대 5군데다.

물론, 상황에 따른 예외도 있으며, 정보를 종합한, 개인적인 의견이 반영된 결론이다. 사실 각 개인이 팔고자 하는 물건(집)의 특성과 각 개인이 처한 상황에 따라 전략은 달라질 수밖에 없다. 즉, 정답은 없다.

 

그럼에도 여러 중개소에 내놓는게 좋은 이유와, 한 군데에만 내놓는 게 좋은 각각의 이유들을 확인하고, 그런 이야기가 나온 원리를 파악한다면, 각자의 상황에 적합한 전략을 취하는데 도움이 될 것이기에 정보를 종합해서 수집하고 정리했다. 

 

 

들어가기 전에

책을 통해 신뢰할만한 정보를 수집하고자 했으나, 죄다 경매/투자/소액투자/입지/중개사시험 등에 관한 책들만 수두룩 빽빽이다. 그래서 블로깅/구글링/유튜브/부동산 관련 카페 자료들을 모아 종합해 보았다. 공부하며 알게 된 사실은, 결국 부동산중개업의 수익구조를 파악하면 된다. 즉, 부동산중개사들이 어떻게 돈을 버는지를 알면 이 모든 원리가 이해가 간다. 

 

그러기 위해서 먼저 알아야 할 개념이 있다.

 

먼저 이해해야 할 개념 : 공동중개와 양타

핵심 내용을 이해하기 위해 먼저 익혀야 할 개념은 공동중개와 양타다. 어렵지는 않다. 해당 글을 참고해 보자.

양타와 공동중개의 의미와 개념, 예시로 알아보자

해당 글에서 알 수 있듯이 우리는 이 사실을 기억해야만 한다 : 부동산 중개소 한 군데에만 매물을 등록한다고 해도, 해당 지역 부동산 커뮤니티/정보망의 정보공유로 인해 내 매물 정보는 그 동네 다른 부동산 중개소들에게도 공유된다. 단, 임대인 정보/매도자 정보(나)는 내가 매물을 등록한 그 중개소만이 보유하게 된다. 그리고 물건을 직접 보유하고 있는 부동산은 양타를 칠 기회를 갖게 된다.

 

그럼 본격적으로 알아보자!

 

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1. 부동산중개소 한 곳에만 등록/내놓는 경우  vs  2. 여러 부동산중개소에 모두 매물 등록하는 경우

1. 한 군데 부동산 중개소를 지정해서 거기만 매물을 내놓는 경우 장단점

장점	단점
원하는 가격으로 매도할 가능성이 상대적으로 높아진다	거래 성사까지 시간이 오래 걸릴 확률이 높다.

왜 이런 장단점이 생길까?

1. 오로지 한 곳의 부동산중개소만이 내 정보(물건 정보가 아닌 '나'에 대한 히스토리)를 알고 있다면, 물건을 독점하고 있기에 희귀 고급매물로 브랜딩 될 가능성이 있다. (단, 이 경우 온라인 매물 정보 등록을 안 하는 게 낫다, 아파트의 경우 이미 유사한 물건이 시장에 많이 풀려있는 상황이라면 단독 중개는 의미가 없다)
> 오프라인에서만 정보를 얻어낼 수 있는 매물은 매력적으로 보일 가능성이 있다.

2.  직접적인 접점이 적은 만큼, 매입자들에게 내 물건(집) 정보가 천천히 퍼진다. 위에서 말했듯이 다른 중개소에 직접 매물등록을 하지 않아도, 다른 중개소에 정보는 공유된다. 허나, 보통 중개사들은 양타를 치기 위해 본인이 직접 보유한 물건들을 먼저 보여준다. 왜? 수수료가 두 배니까! 즉, 내 물건은 다른 부동산중개소들에게 있어서는 후순위가 될 가능성이 있다. 물론, 해당 부동산에 매수 의뢰자의 조건에 맞는 등록된 물건이 없다면, 결국에는 내 물건이 등록된 부동산을 통해 내 매물을 보여주게 될 것이다(공동중개). 그럼에도 여러 부동산에 내 물건을 동시에 등록할 때보다는 당연히 상대적으로 내 물건 정보가 매수자들에게 천천히 퍼질 것이다. (온라인 매물 등록 안 하고 조용히 팔고자 할 때)

3. 소통 창구가 한 곳이기에 덜 복잡하다. 만약 내가 물건을 등록한 부동산중개소가 여러 곳이라면, 이곳저곳 정신없이 여러 부동산으로부터 전화를 받게 된다. 여러 곳에 매물을 등록하게 되면, 가격을 최대한 까려고 노력하는 매수자들과, 어떻게든 거래를 먼저 성사시키려고 하는 중개사들이 가격 조율을 하기 위해 전화를 빈번하게 하게 된다. 그런데, 매물 등록을 한 중개소가 한 곳이라면 오로지 그 중개소를 통해서만 소통하면 된다. 그 점이 상당히 편할 수 있다. 그리고 그 한 곳의 부동산이 믿을 만한 곳이라면, 공동중개 시 다른 중개소의 가격 하락 푸시를 알아서 방어해 줄 것이다.

4. 3번과 결이 같다. 만약 내가 여러 부동산에 매물을 모두 등록했다면, 매수자는 내 매물을 보유한 동네 여러 부동산을 모두 돌아다니며 가격을 깎아달라는 수작을 부릴 확률이 높다. 'A부동산은 얼마까지 깎아본다던데, 너네는 얼마까지 까볼 수 있니?' 등. 이런 푸시를 받은 중개사들이 내게 가격 조율 압박을 가할 수 있고, 나는 그때마다 방어를 해야만 한다. 그런데 한 곳에만 등록한다면, 이런 상황을 겪지 않아도 된다.

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5. 한 곳에서 전속으로 진행하다 보니 계약 성사까지 시간이 더 걸릴 수 있다. 왜? 공동중개가 아닌 단독중개가 되면, 나만 가지고 있는 가치 있는 물건이라고 생각한 중개사가 다른 중개소에서 공동중개를 문의해도 물건을 보여주지 않는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 왜? 양타치려고. 즉 거래 효율이 떨어진다. 이 같은 상황이 반복되면 정작 원하는 시기에 물건을 팔지 못할 수도 있다.

* 실력 있는 부동산 한 곳에 맡길 경우, 한 군데에만 매물을 등록하더라도 계약도 빠르고 가격도 잘 받는 경우도 있다.

 

한군데 부동산을 지정해서 물건을 내놓으면 좋을 case

• 급매가 아니라 어느 정도 시간 적 여유가 있고, 원하는 가격대가 아니면 팔 생각이 없을 때
• 내 물건이 희귀 물건일 때. 나와 유사한 물건들이 시장에 별로 풀려있지 않은 상황이라면, 물건의 희소성과 희귀성 덕분에 시세보다 비싸게 받을 확률이 높다.
• 신뢰할 수 있는 실력 있는 중개사를 알고 있는 경우.(지인이 내 물건이 있는 장소에서 부동산을 하고 있는 경우/ 기존에 만족스럽게 거래했던 경험이 있는 경우/ 지인의 추천을 받은 곳 등)

 

한 곳의 부동산에만 매물을 올릴 경우, 여러 부동산에 모두 내놓을 때보다 금액 협상에는 유리한 부분이 분명 존재한다. 하지만, 시세와 너무 큰 차이로 올린다면, 오히려 그 부동산이 보유한 유사 매물 중 가격이 저렴한 매물에만 후광효과를 더해줄 수 있고, 거래 성사 가능성이 낮기에 중개사가 적극적으로 움직이지 않을 가능성도 있다. 때문에 적정 금액을 설정해서 내놓자! 

 

 

2. 여러 부동산에 집을 내놓는 경우 장단점

장점	단점
계약이 빠르게 성사될 가능성이 높다	정확한 시세 측정이 힘들 수 있고, 그에 따라 원하는 가격보다 낮은 가격에 거래가 이루어질 수도 있다

보통, 빠르게 집을 처분하고 싶을 때 여러 부동산에 내놓게 된다. 여러 부동산에 내놓으면 그만큼 많은 매수자들과의 직접적인 접점이 많이 형성될 수 있다고 생각하기 때문이다. 하지만 이 경우 조금은 주의해야 할 부분들이 있다. 그 이유를 살펴보자.

 

 

1. 우선 여러 부동산에 내놓을 때의 가장 큰 장점은 매수 의사가 있는 사람들과의 직접적인 접점이 많아진다는 것. 또 중개사들이 적극적으로 움직이도록 만들 수 있다는 것. 그로 인해  계약이 빠르게 성사될 가능성이 높다. 여러 부동산에 물건을 모두 등록하는 순간, 양타를 치기 위한 중개사들끼리의 경쟁이 시작된다. 왜? 여러 중개소들 중 계약을 먼저 성사시키는 부동산이 최종적으로 복비를 받게 되기 때문이다. 즉, 계약 성사를 위해서 부동산 중개소끼리 경쟁하는 상황을 만들어 낼 수 있다. 그 이유는 계속 얘기하지만, 양타 때문이다. 중개소 입장에서 양타가 공동중개로 다른 중개소와 이익을 나누는 것보다 더 이득이 되기 때문이다.

중개소들은 양타(매수/매도 동시)를 치기 위해 자신이 보유한 내 매물을 홍보하고, 매수자들에게 보여줘 계약 성사를 위해 적극적으로 움직일 가능성이 크다. 여기에 더 불을 붙이기 위해서, 원하는 가격과 시기에 거래 성사 시 수수료 외 인센티브를 추가 지급하겠다는 당근도 도움이 된다. 복비 및 추가 수수료에 대한 자세한 이야기는 다른 글을 통해 다뤄보고자 한다.

2. 하지만 반대로! 어떤 경우에는 오히려 부동산 중개사들이 적극적으로 움직이지 않을 수도 있다. 왜? 이유를 알아보자. 두 가지 경우를 생각해 볼 수 있다.

1) 시세보다 높여서 매물을 내놓는 경우
사실 온라인 시장에 이미 대부분의 매물 정보와 시세 및 호가를 확인할 정보들이 있는 시대이니 만큼, 시세보다 비싼 매물은 부동산 입장에서도 적극적으로 홍보하기에는 부담스러울 수 있다. 자칫 예비 매수자들이 시세보다 비싼 집을 내놓는다고 부동산중개업자에게 뭐라 할 수 있기 때문이다. 또 높은 시세로 너무 많은 부동산에 내놓는다면, 거래 가능성이 적은 매물이라고 판단한 중개사들이 적극적으로 움직이지 않을 것이다. 이러면 여러 중개사무소 중 아무도 별다른 신경을 쓰지 않아 방치될 확률도 높다. 그냥 거래가능성이 적은 전시된 물건 중 한 가지로 전락할 것이다.


2) 동네 물건
여러 부동산에 매물을 내놓고 광고도 적극적으로 하게 되면, 예비 매수자들과의 직접적인 접점을 높일 수야 있겠지만, 두 가지 경우가 발생 할 수 있다. 두가지 경우 모두 매도자에게는 좋지 못하다. 보통 동네의 거의 모든 부동산에 매물이 등록되어 있는 경우를 중개업자들은 '동네물건'이라고 칭한다. 온 동네에서 다 가지고 있는 물건으로, 언제 어떻게 거래가 될지 알 수 없는 가치가 없는 물건이다.

먼저, 여러 부동산에 물건이 모두 등록되어 있다면, 즉 나만 가지고 있는 물건이 아니라면, 어떤 중개사도 양타가 가능한 상황이다. 즉, 중개사 입장에서 그 매물을 팔기 위해 리소스를 적게 투입할 확률도 있다는 것이다. 내가 아니라도 누구라도 양타를 칠 수 있는 상황이기 때문에!

또한, '매도자가 급매를 원해서 여러 군데에 물건을 내놨구나' 생각하는 예비매수자가 최대한 가격을 깎기 위해 우리 매물을 광고 중인 여러 부동산에 모두 연락을 돌려 가격 흥정을 시도하는 상황이 발생할 수 있다. 'A부동산은 얼마 깎아준다는데 너네는 얼마 가능해?' 같은 방식으로 중개사들 사이의 경쟁을 붙이는 방법으로 말이다.

이렇게 되면, 다른 부동산보다 계약 성사를 빠르게 하고 싶어 하는 중개사들이 가격 조율을 이유로 상당히 많은 전화를 해댈 것이다. '사장님, 지금 시세가 어떻다', '지금 매수자가 딱 돈이 그 정도밖에 없는데 꼭 매수하고 싶다더라' , '이 정도 가격이면 정말 잘 받아주는 거다' 등등으로 가격을 내가 내놓은 가격보다도 더 깎아서 빨리 거래계약 성사시켜 버리려고 움직일 확률이 크다.

이런 식의 상황이 지속적으로 발생하면 혈압 오른다. 또 지속적인 가스라이팅으로, 정말 가격을 더 내려야 하나? 생각할 수도 있다. 결국, 시간적 여유가 없으니 지금 당장 팔아야겠다는 생각으로 가격을 더 내리는 오판을 할 수가 있다. 즉, 내가 생각했던 것보다 낮은 가격에 거래가 성사될 수 있다. 여러 중개사들의 입김이 작용하게 될 수밖에 없다. 그만큼 정확한 시세측정이 힘들어진다는 단점이 있다.

 

여러 부동산에 내놓기로 결정했다면, 우리 동네 말고 옆동네에도 몇 군데 매물을 올려보자. 접점을 넓히는 방법 중 한 가지다. 또한 다른 동네에 매물 등록을 할 때에는, 우리 동네보다 평균 시세가 높은 동네의 부동산에 올리자. 해당 지역 매물을 보러 왔다가, 그 동네 평균 시세에 부담감을 느끼는 예비 매수자들에게 우리 매물이 생각지 않은 또 다른 옵션을 제공할 수 있다.

 

 

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여러 부동산중개소에 매도 물건을 등록할 때의 장단점과, 한개의 부동산중개소에 매물을 등록할때의 장단점을 알아보았으니, 이제 이 두 가지에 기반해서 맨 처음 내렸던 결론인 최소 2군데, 최대 5군데 부동산에 물건을 등록해야 하는 이유를 정리해 보자.

 

 

결국 최소 2군데, 최대 5군데 부동산 중개소에 매물 등록하자!

왜 최소 2군데?

위에서 언급한 한 군데의 부동산중개소에만 물건을 등록할 때의 단점을 보완하기 위해, 최소 2군데의 부동산중개소에 물건을 등록하자.

> 단독 중개 시, 다른 중개소에서 들어오는 내 물건에 대한 공동중개 의뢰를 중개사가 거부할 가능성을 사전에 막을 수 있다. 부동산중개소에 최소한의 경쟁의식을 심을 수 있다.
> 단점이었던, 느린 거래 성사 속도를 상대적으로 높일 수 있다.

왜 최대 5군데?

위에서 언급한 여러 부동산 중개소에 모두 매물 등록할때의 단점을 막기 위해, 최대 5군데 부동산에만 물건을 등록하자.

> 사실 5군데 정도면, 거의 모든 접점을 커버할 수 있다.(우리 동네 3군데 + 옆동네 2군데) 5군데 이상은 사실 접점을 높이는데 별 의미가 없다. 온라인 물건 등록까지 더해진다면 더더욱 의미가 없다. 그러니 최대 5군데다!
> 접점을 적절히 높이면서, 부동산중개사들끼리의 경쟁의식도 어느 정도 형성시켜 중개사들이 적극적으로 움직이게 만들 수 있다.
> 너무 많은 부동산에 등록해서 동네물건으로 전락하는 것을 막을 수 있다.

 

이제 각 상황별로 몇 군데의 부동산에 물건을 등록하면 좋을지 정리해 보자! 물론, 다른 요소들을 모두 고려해야겠지만 우선은 부동산중개소 등록 개수에 초점을 맞춰서 알아보자.

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빠르게 집을 처분해야 하는 경우(급매)

당장 빠르게 집을 처분해야 하는 경우라면, 여러 군데의 공인중개소(5군데)에 집을 내놓아야 한다. 그 이유는 아래와 같다.

1. 직접 접점을 높이자.
빨리 팔아야 하니,여러 부동산에 매물을 내놓자. 최대한 많은 예비 매수자들이 우리 매물에 관심을 갖고 찾아오게 만들자. 그리고 물건을 직접 보게 만들자. 온라인 등록도 필수다. 목이 좋은 부동산을 먼저 픽해보자. 2개 이상의 부동산에 매물을 등록한다면, 양타를 치고 싶은 부동산들은 우리 물건을 선순위로 보여줄 확률이 높다. 

2. 이때 시세보다 높은 가격으로 내놓는다면, 여러 부동산에 내놓더라도 의미가 없다.
당연한 얘기지만, 유사한 매물들이 시중에 이미 있는데, 시세를 높여서 매물등록을 해봤자, 거래 가능성이 낮다는 것을 모든 중개사들이 인지하고 있다. 그래서 우리 매물을 적극적으로 홍보하지 않을 것이다. 가능성이 적은 매물을 홍보하는 게 비효율적이라는 것을 중개사들은 다 알고 있으니 말이다. 그러니 시세보다 조금 저렴한 가격을 통해 거래가능성을 높여, 중개사들을 적극적으로 움직이게 해야 한다. 욕심을 내려놓자. 일단 파는 게 더 중요하다.

3. 그렇다고 너무 많은 부동산에 내놓을 필요는 없다! 5군데! 대신 부동산 선정을 잘하자!
위에서도 말했듯이, 그렇다고 너무 많은 부동산에 내놓게 되면 '동네물건'이 되어버린다. 방치 돼버릴 확률이 높다. 그러니 최대 5군데까지만 매물 등록하자. 다만, 당연하게도 무지성으로 보이는 곳 아무 부동산중개소에 등록해서는 절대 안 된다. 부동산을 잘 선정하자. 부동산 선정 방법은 다른 글에서 다뤄보고자 한다!


> 결국, 정리하면, 급매가 필요한 상황이라면 한 군데의 부동산이 아닌 여러 부동산에 내놓는다. 이때 시세 정도 혹은 시세보다 조금 낮은 가격으로 내놓는다. 여기에 더해 우리 동네 뿐만 아니라 우리동네보다 평균 시세가 조금더 높은 옆동네 부동산주개소에도 매물을 같이 등록한다! 그래서 우리 매물이 매력적으로 보이게 만들고 접점을 최대한 높인다.

여러 부동산에 내놓데, 그렇다고 모든 부동산에 내놓기보다는 우리동네 및 옆동네 포함해서 오래되고, 마케팅 잘하고, 보유 매물이 많은 부동산 위주로 5개 정도 부동산에만 내놓아도 충분하다는 결론이다.

 

다음 글에서는, 매물을 등록하기로 결정했다면, 어떤 부동산 중개소를 선택해야 할 지에 대한 정보들을 수집 종합해 보겠다.