주택청약이란? 주택청약 기본 개념 잡기

주택청약에 대해 깊게 살펴보면 복잡한 개념들이 나오게 되는데, 이 글에서는 주택청약에 대한 기본적인 개념과 왜 주택청약을 넣으라는 이야기가 나오는지에 대한 기록을 해보려고 한다. 주택청약의 전체적인 흐름을 훑고 가면 대략적인 개념을 잡을 수 있다.

 

주택청약이란?

 

먼저 주택청약저축에 대해 알아볼 필요가 있다.

주택청약저축은 우리나라에서 새 아파트를 분양받기 위해 가입하는 저축(나라에서 만든 저축)을 의미한다. 여기서 포인트는 역시 "새" 아파트다. 즉, 이제 막 공사를 시작하려는 새 아파트가 분양 대상이다.

 

일반적인 아파트들은 매물이 있고 돈만 있다면, 언제든 누구든 부동산을 통해 매입할 수 있다. 하지만 새 아파트의 경우는 얘기가 다르다. 우리나라의 경우 돈이 있어도 새 아파트를 1순위로 구매할 수가 없다.

 

나라에서 제시하는 여러 조건에 대해 주어지는 점수를 합산한 후에, 그 점수(조건)가 가장 높은 사람이 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리(기회)를 갖게 된다.

 

즉, 청약당첨자에게 새 아파트를 주는 게 아닌 새 아파트를 분양받을 수 있는 '권리'를 부여하는 것이다.

 

조건

 

이때 나라에서 제시하는 조건은 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간이다.

무주택기간이 길수록, 부양가족이 많을 수록, 청약통장 가입기간이 길수록 점수는 높아진다.

 

청약통장의 경우 일찍 가입한다면 이 부분에서 높은 점수를 가져갈 수 있고, 그렇기에 대부분의 사람들이 3가지 조건 중 가장 점수를 얻기 쉬운 청약통장 가입은 미리 하는 편이다.

 

수도권의 경우, 무주택기간은 최소 20년 정도는 채워져야 청약 당첨의 승산이 있다. 그런데 이 무주택 기간은 만 30세부터 적용된다. 즉, 20,30대가 주택청약에 당첨될 가능성은 0%에 가깝다.

 

물론 20,30대도 특별공급에 해당된다면 청약 당첨을 기대해 볼 수 있다. 특별공급은 국가유공자, 독립유공자, 신혼부부, 3자녀 이상 세대 등이 있다. 특별공급의 경우 따로 물량이 있다. 따라서 경쟁률이 일반 청약 경쟁에 비해 낮기에 당첨을 노려볼만하다. 

 

(특별공급의 경우 연평균 소득이 중위소득을 초과한다면, 신청이 불가능하다. 이때 연평균 소득 측정은 가구단위로 이루어지며 맞벌이 신혼부부의 경우 한 명이 휴직을 한다면, 연평균 소득이 감소해 청약 가능 소득 범위로 들어올 가능성이 생긴다. 어쨌든 신혼부부도 특별공급 대상에 해당되기에 결혼을 통해 특별공급을 통한 시세차익을 노린 가짜 결혼 사례도 뉴스로 본 적 있는 것 같다.)

 

국민주택

 

특별공급 외에 국민주택(LH)도 존재하며 국민주택의 경우 민영주택보다 당첨 확률이 높다.

국민주택의 경우 분양 후 가격 상승폭이 작기 때문에 시세차익을 노리는 사람들의 경우 청약신청을 하지 않는다. 때문에 경쟁률이 낮아진다.

 

또한 국민주택의 경우 평수가 작기 때문에 실제 거주할 목적을 가진 사람들이 주로 분양을 받는다. 그렇기에 다른 주택에 비해 상대적으로 어린 나이에 분양이 가능할 수 있다.

 

국민주택의 경우에도 소득분위를 보는데, 중위소득에 해당하면서 청약납입 횟수가 많다면 민영주택에 비해 당첨확률이 높다.

 

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청약에 당첨된다면?

 

어쨌든 이렇게 당첨이 된다면, 새 아파트를 분양받을 권리를 얻게 되는 셈이다.

청약에 당첨된다면, 이제 필요한 것은 '돈'이다.

 

청약에 당첨되고 나면 내 '돈'을 내고 분양받을 집을 계약해야 한다. 이때 1주일 내로 계약금을 반드시 내야만 한다. 보통 계약금은 분양가의 10%라고 한다. 분양가가 6억이라면 당장 필요한 계약금이 6천만 원인 셈이다.

 

 

즉, 내가 계약금을 현실적으로 낼 수 있는 상황에서 청약을 넣어야 한다.

 

청약에 당첨되는 것 자체가 어렵기 때문에 한번 청약에 당첨되고 나면, 재당첨 제한이 생긴다. 투기과열지구의 경우에는 10년간 재당첨이 불가능하다.

 

즉, 한번 넣어볼까라는 안일한 생각으로 지원했다가 당첨된다면, 그때 계약금과 분양받을 돈이 없다면, 허무하게 당첨 기회가 날아가는 것이고, 재당첨 제한에 의해 10년간 당첨이 불가능한, 청약 기회를 박탈당하는 상태에 이르게 된다.

 

그렇기에 반드시 분양받을 '돈'이 준비된 상태에서 청약을 넣어야 한다.

 

실제로 DMC 쪽에서 자이에 당첨된 20대 후반이 당장 낼 계약금이 없어 청약이 박탈된 사례가 있다고 한다. 시세차익만 5억을 만질 수 있는 기회였는데 이를 놓친 셈이다.

 

청약 당첨의 장점

 

결국, 청약에 당첨되었다는 의미는 새로 짓는 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 획득한 것을 의미하며 내 돈으로 해당 아파트를 분양받는 것을 의미한다.

 

그럼 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 얻는 것뿐인데, 왜 청약 당첨에 목숨을 거는 것일까?

 

그 이유는 바로 시세차익이다.

 

기본적으로 청약 분양가는 주변 아파트 시세 대비 훨씬 저렴하게 책정된다.

즉, 이미 집값이 높게 형성되어있는 지역의 새 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 수 있다면, 분양 이후 감가상각이 전혀 없는 이 새 아파트는 주변 아파트보다도 더 높은 가격이 책정될 것이다(시공사에 따라 다르겠지만).

 

아파트 시세가 15억 정도 하는 지역에서 10억 정도에 새 아파트를 분양받을 수 있다면, 시세차익만으로 5억을 벌 수 있고, 이후 아파트 가격이 더 상승한다면(투기과열지역이라면 당연히 상승할 수밖에 없다) 더 많은 이익을 얻을 수 있기 때문이다(세금 제외).

 

새 아파트를 지은 건설사는 기존 시세만큼 분양가를 책정하고 싶겠지만 정부는 이를 허락하지 않는다. 즉 건설사가 자기 마음대로 분양가를 책정하지 못한다.

 

보통 분양가를 결정하는 2가지 방법이 존재한다.

 

1. 주택보증 공사의 검토

2. 분양가 상한제

 

첫 번째는 말 그대로 주택보증 공사가 분양가를 책정하는 것이다.

 

분양가 상한제는 예시가 필요하다. 강남에 새 아파트를 분양할 경우 건설사는 강남 시세인 2,30억에 분양가를 설정하고 싶을 것이다. 하지만 정부가 이를 허락하지 않기 때문에 기본적인 택지비에 건축비만 더해져서 주위 아파트 시세에 비해 저렴하게 분양가가 형성된다. 즉, 보통 시세가 20억 인 강남에서 청약에 당첨되면 10억 정도에 새 아파트를 분양받을 수 있는 셈이다.

 

여기에 중도금 대출(아파트 잔금 납부용 대출)을 낀다면, 내 돈 6억 정도만 투자하면(LTV40% 가정) 20억짜리 아파트를 분양받을 수 있는 셈이다. 완공 후 이 새 아파트의 가격은 더욱 상승할 것이다. 즉 6억을 투자해서 20억 이상을 만들어 낼 수 있다.

 

물론, 대출규제나, 전매제한 등 투기를 막기 위한 정책들이 있다. 당첨 이후 바로 아파트를 팔지 못하도록 2년간 실거주를 해야만 하게 만들기도 했다.

 

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주택청약에 대해 기본적인 개념만 기록해 보았다. 주택청약의 경우 세세한 부분까지 알아야 할 것들이 많기에 천천히 기록해 나가 볼 생각이다. 직장인 월급만으로 집을 사는 건 꿈같은 일이 되었다는 게 씁쓸할 따름이다.